中国住房总量估算:我们的屋子过剩了吗?

时间:2018年10月10日 10:10:00 k7线上娱乐官网
  如果把中国的房地产市场比作一个水池,已往十年这个水池的水位连续快速上升,也就是说中国的住房存量大幅增长。原因很简朴,因为水池进水的速度一直大于出水的速度,也就是说每年新建的屋子一直大于新卖出的屋子,甚至连最火的2017年也不例外(新开工17.9亿平,新销售16.9亿平)。已往水位上升没有问题,因为水池是空的,但如果水池满了,再连续进水就可能发作风险。那么问题来了,中国房地产市场这个洪流池现在水位有多高?中国住房过剩了吗?
  这是一个很重要但也很庞大的问题。由于种种历史原因,中国的住房体系和产权结构十分杂乱,关于整体住房存量没有一个准确的统计。现有数据大多存在缺陷。我们这篇陈诉将系统梳理中国的住房供应体系,并在现有数据基础上进行估算,力求厘清中国住房总量,并与国际水平进行对比分析中国住房是否过剩。

  一、透视中国都市住房供应体系:我们身边的四大类住房
  厘清中国有几多住房首先要搞清中国的住房供应体系。中国特色的住房供应体系泛起典型的城乡二元结构,农村多为宅基地自建房,城镇则以商品房为主,两条线并存。已往大部门人住在农村,但随着城镇化率的不停提升,中国未来的住房体系一定是以城镇住房为主,平时我们所说的房价也主要指城镇住房,因此本文将以城镇住房作为研究标的。

  接下来就让我们梳理一下现有城镇住房供应体系,搞清楚城镇住房的种种类型。经过多轮市场化革新,除了历史遗留的已购公房,我国基本确立了以商品房为主、保障性住房为辅的城镇住房供应制度,另有不太正当、屡禁不止的小产权房作为增补。

  图表1 我国城镇住房供应体系

  资料来源:k7在线娱乐公共资料整理 如是金融研究院
  目前这套城镇住房供应体系源自1994年的城镇住房制度革新。1994年之前,城镇住房主要是计划分配的公房,也就是我们常说的福利分房。公房主要由政府、企业、军队兴建,私房少少,基本被取消。福利分房发生了许多问题。1985年国家对城镇住房视察结果显示,人均住房面积仅2-4平方米,远远不能满足人民的居住需求。

  1994年房改之后,城镇住房体系进入新时代,经过二十多年的生长,逐步形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的花样。

  第一类是已购公房。房改之前的存量住房,也就是单元分配的公房加入房改逐渐商品化,职工通过工龄折算,凭据成本价或者尺度价购置已建公房,凭据建设主体可分为央产房、军产房、房改房等,现统称为已购公房。

  图表2 已购公房分类

  资料来源:k7在线娱乐如是金融研究院
  第二类是商品房。商品房是目前增量住房的主要形式,也是大部门市场化置业者的首选。优势在于产权清晰完整可进行市场化自由交易,相对规范,而且种类富厚可满足种种收入家庭居住需求。既有针对中等收入家庭的普通商品住房,也有面向高收入家庭的别墅、中高收入家庭的高级公寓等非普通商品住房。具体可从容积率、修建面积、成交价钱三方面进行区分,普通商品住房的容积率在1.0(含)以上、修建面积在140平方米(含)以下、实际成交价钱不凌驾最高限,原则上低于所在区域平均交易价钱的1.2倍。

  除此之外,另有北京特有的自住型商品住房,用于满足自住性、改善性需求,具有政策性住房和商品住房双重属性,有多个明显的限定:一是销售工具限定,仅限于名下无房或仅有一套住房的京籍家庭以及连续缴纳社保或个税且名下无房的非京籍家庭,只身人士须年满25周岁,需要政府事先审核购房资格;二是销售价钱限定,价钱比同地段、同品质商品住房低30%左右;三是修建面积限定,套型以90平方米以下为主;四是转让交易限定,自住型商品房在取得衡宇所有权证后,原则上5年内不得转让。满5年后交易,应缴纳收益的30%,用于交纳土地等价款。自住型商品住房由于价钱优势,受到刚需族的热捧,如位于向阳区东坝单的金隅汇景苑项目,均价为2.2万元,而周边商品房价钱高达4万左右,162套房吸引凌驾14万户申购,乐成率仅为0.12%,竞争异常猛烈。

  第三类是保障房。保障房是与商品房相对的看法,接纳半市场化或非完全市场化运作,以社会公共服务属性为主同时兼顾商品属性,主要是为了满足基本住房需求,而不是交易流通。自1994年国家提出建设具有社会保障性质的住房体系,接纳出售和租赁的方式向中低收入家庭提供住房,我国保障性住房种类不停扩充,逐渐富厚。由最初的廉租房、经济适用房两种逐渐扩展为廉租房、公租房、政策性租赁住房、经济适用房、限价房、共有产权房、棚改房等多种类型,在限价钱、限工具、限尺度共性上有着差异的定位和特点。

  图表3 种种保障性住房对比分析

  资料来源:k7在线娱乐住建部 如是金融研究院资料来源:k7在线娱乐住建部 如是金融研究院
  图表4 保障性住房生长历程

  资料来源:k7在线娱乐公共资料整理 如是金融研究院
  第四类是小产权房。中国城镇住房体系下的一种畸形产物,历来就有,但并不是明确的执法看法,是实践中一种约定俗成的叫法。本质是无产权的违法修建,违反土地治理、城乡计划等相关政策,在农村团体土地上建设,非法出售给城镇居民。常见的有以下三种体现形式:一是原住民筹资自建;二是村团体组织统建;三是开发商未经报批擅自建设。小产权房既无土地使用证,土地使用权归团体所有,未缴纳土地出让金等用度;又无预售许可证,无法交易流通,仅有部门具有乡政府或者村委会发表的绿本产权证,不如国家房管部门发表的红本产权证那样产权清晰,无法治理条约存案和银行按揭贷款,使得交易受限,市场化水平较低。纵然有此不足,有关部门也明确划定建设、买卖小产权房属于违法行为,严令禁止,但由于商品房价钱连续大幅攀升、保障性住房供应严重滞后,小产权房凭借其价钱优势(通常售价为同等条件商品房售价的30%-50%),成为不少购房者退而求其次的重要选择。纵然在中国都市化水平最高的都市深圳,约莫一半的修建面积是小产权房,凌驾一半的人口居住在小产权房内。

  图表5 小产权房生长历程

  资料来源:k7在线娱乐公共资料整理 如是金融研究院
  二、现有城镇住房统计口径梳理:四大类数据各有千秋
  我国从未进行过全国性的住房普查,所以无论是统计局照旧住建部都缺乏全面的住房统计数据。目前针对全国城镇住房供应总量有四类数据:一是统计局宣布的人均修建面积,结合人口数据可盘算出城镇住房修建总量凌驾290亿平方米,但这一数据是通过抽样视察获得,样本数量为16万户,但具体的漫衍无从知晓,导致城镇住房修建总量十分模糊,无法明确其统计规模,难以说明小产权是否包罗其中;二是统计局牢固资产投资项下的住房竣工面积,理论上累加可获得城镇住房面积,但实际操作中难以实现,尤其是房改之前种种存量住房数据缺失;三是统计局2010年第六次全国人口普查中的住房数据,通过“以人查房”的方式获得,相对较为完整,但只有2010年数据,至今还未进行新一轮的人口普查;四是住建部《2005年都市衡宇概况统计公报》中的全国城镇住房修建面积为107.69亿平方米,但今后并未更新,且统计口径较小,只包罗别墅、公寓、职工眷属宿舍和团体宿舍等较为狭义的住房。

  综上所述,现有的统计指标可在一定水平上反映城镇住房情况,对于了解中国居民总体居住情况有一定的参考意义,但都存在些许的不足,难以全面真实反映居民真实居住情况,主要归罪于以下三大原因:一是抽样视察禁绝。统计局人均修建面积数据通过抽样样本盘算而得,样本数据难以真实反映实际情况,可能存有偏差;二是统计规模不全。经过多次房改后,我国住房供应体系较为庞大,既有房改前的存量住房,如自建房、公房等,另有房改后的增量住房,如商品房、保障房,另有屡禁不止的小产权房,不少统计指标只包罗部门,未能全部囊括;三是统计数据不新。不管是2005年的住建部统计公报照旧2010年的“六普”数据距离现在都较为久远,无法体现最近年份的住房变化情况。

  三、测算城镇住房供应总量:中国到底有几多住房?
  我们基于现有数据,将样本容量扩大,笼罩全国城镇住房,将研究规模扩展,涵盖种种类型住房,将统计数据更新,测算最近年份总量,以期越发真实反映全国城镇住房供应情况。

  首先,选用统计局2010年“六普”数据的住房情况数据作为基数盘算出2010年底城镇住房存量。选用 “六普”数据的原因是该数据通过“以人查房”方式获得,涵盖种种类型和属性的衡宇,既包罗房地产开发商制作的商品房、种种保障性住房,也包罗职工眷属宿舍和团体宿舍,还包罗自建房、原农村住房划转为城镇住房而发生的“农转城房”、小产权房等,数据质量最高,涵盖规模最广,数据最为可靠,净漏登率控制在0.12%以内。“六普”数据宣布了城镇家庭户人口和城镇团体户人口两类城镇人口的户数和户均住房面积,可由此盘算获得2010年底城镇住房存量约为196亿平方米。但有一点小小的不足,“六普”数据是入户视察获得的,未包罗空置房。

  然后,接纳牢固资产投资项下的住房竣工面积(不含农户)盘算2011-2017年城镇住房竣工面积增量。住房竣工面积数据来源为统计局,统计规模为投资500万元及以上的住房竣工面积和全部房地产开发企业的住房竣工面积。2010年之前宣布全社会、城镇、农户三个口径的住房竣工面积指标,用全社会扣减城镇、农户可获得小产权面积,由于小产权多集中于城镇地域,因此,全社会住房竣工面积减去农户住房面积即可获得包罗小产权房的广义城镇住房竣工面积。2011年后,统计局不再宣布狭义的城镇住房竣工面积,直接宣布住房竣工面积(不含农户)指标,将2011-2017年住房竣工面积(不含农户)累加后即可获得城镇住房竣工面积增量,最新的2017年统计年鉴中仅有2016年住房竣工面积(不含农户)数据,用2011-2016年的住房竣工面积(不含农户)平均增速估算出2017年的住房竣工面积(不含农户)为9.05亿平方米,累加后获得2011-2017年的城镇住房竣工面积增量为66.90亿平方米。需要说明的是,由于牢固资产投资中未包罗投资500万元以下的城镇自建房和 “农转城房”,统计口径略微偏小。但考虑到2010年以后这部门占比力低,直接累加近似视为合理。

  图表6 2011-2017年城镇住房竣工面积增量估算

  注:2017年统计局数据暂未宣布,由2011-2016年的平均增长率估算而来。

  数据来源:k7在线娱乐国家统计局如是金融研究院
  最后,将2010年城镇住房存量面积和2011-2017年城镇住房竣工面积增量加总后可获得城镇住房供应总量。如果不考虑空置住房,2010年城镇住房存量为196亿平方米,2011-2017年城镇新增住房67亿平方米,全国城镇住房总计263亿平方米,2017年城镇常住人口数量为8.13亿,城镇人均居住修建面积为32.35平方米。

  虽然,这一估算并不完整,主要是存在以下三点不足:一是不包罗空置房;二是未包罗投资规模低于500万的城镇自建房和“农转城房”;三是未扣减老房拆除面积。前两个因素会导致总量估算部门遗漏,结果偏小,第三个则会使得总量偏大。综合来看,影响最大的应为2010年及其之前的空置房,这部门的体量较大。中国家庭金融课题组通过两次入户视察和电话回访测算的2013年中国住房空置率为22.4%。国家电网将一年一户用电量不凌驾20度的住房视为 “空置”,据此可得的2017年大中都市衡宇空置率为11.9%,小都市衡宇空置率13.9%。两者之间差异较大,我们折中预计城镇住房空置率为15%。

  考虑空置率后,2010年城镇住房存量为231亿平方米,全国城镇住房总计298亿平方米,增加了35亿平方米,城镇人均居住修建面积为36.65平方米,人均增加了4平方米,已凌驾住建部十三五计划的2020年城镇居民人均住房修建面积35平方米,到达小康社会住房尺度。

  四、对标全球人均住房面积:中国住房过剩了吗?
  2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米(美国普查局),2016年英国人均住房面积为49.4平方米(英国统计局),2014年德国人均住房面积为44.6平方米(德意志联邦统计局),2013年法国人均住房面积为40平方米(法国CGEDD陈诉),2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米(芬兰统计局),2013年日本人均住房面积为38.81平方米(日本统计局),均高于中国的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米(韩国领土交通部《2016年居住实况视察》),2016年香港人均居住面积约为15平方米(香港政府统计处《2016年中期人口统计》)。由此可见,与大多数国家和地域相比,我国人均住房面积依旧偏低,基本住房需求另有一定的增长空间。

  图表7 全球人均住房面积对比(修建面积折算前)

  数据来源:k7在线娱乐美国普查局,英国统计局,德意志联邦统计局,法国CGEDD陈诉,芬兰统计局,日本统计局,韩国领土交通部,香港政府统计处。

  尤其是考虑到中国特色的公摊面积后,这一差距将更为突出。目前各国住房面积算法纷歧样,大多数国家地域盘算的是实用面积或使用面积,海内衡宇盘算的是修建面积,得房率仅为70%,转换为使用面积后,中国实际人均住房面积仅为25.66平方米,依然偏低,不能说是过剩,未来另有相当的增长空间。

  图表8 全球人均住房面积对比(修建面积折算后)

  数据来源:k7在线娱乐美国普查局,英国统计局,德意志联邦统计局,法国CGEDD陈诉,芬兰统计局,日本统计局,韩国领土交通部,香港政府统计处。

  五、城镇住房供应结构分析:总量还未过剩,细分市场仍有时机
  一个总量数字并不能代表中国住房市场的全貌。即便未来总量趋于饱和,也不意味着房地产行业就没有空间了。从城镇住房的结构来看,我们目前的住房体系还相对低级,真正市场化的商品房占比并不高,另有许多人没有住上高质量的商品房,这可能还足以再支撑房地产市场十几年。除此之外,已购公房的革新未来也是一个大的市场。下面我们就来说一下种种住房的前景:
  第一,商品住房112亿平方米,是新增城镇住房的绝对主力,但存量占比仅为38%,还未到过剩的田地,未来另有空间。怀抱商品住房面积的指标较多,常见的有新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积。在进行商品住房面积盘算时我们选用的是竣工面积,因为新开工面积、施工面积规模较广,只是讲明行为的提倡和进行,并不代表都能完成,存在停工缓建无法全额计入修建面积的情形。销售面积包罗未来完成交付的期房,而竣工面积是已经形成的存量,更具有代表性。将统计局宣布的1981- 2017年商品住房竣工面积累加即可获得我国城镇商品住房存量为112亿平方米,占比为37.58%,讲明房改至今取得了显著的成效,商品房已成为我国城镇住房最重要的组成部门,但从占比上看仍有不小的生长空间。

  第二,保障房72亿平方米,占比约为24%,作为城镇住房的增补总量已经不低,未来应该保持稳定,否则会挤占过多的市场用地,推高房价,背离保低端、促民生的初衷。保障房是基于十一五和十二五的数据保障房笼罩率数据估算而来,保障房笼罩率即享受保障性住房和通过棚户区革新改善住房条件的家庭户在城镇常住家庭户数占比。2010年我国城镇保障性住房笼罩率为7%-8%,2015年我国城镇保障性住房笼罩率为20%。保障房家庭户均居住面积约为85平方米,假定享受保障房家庭户均居住面积和城镇常住家庭户均居住面积相差不大,可通过2010年的城镇住房总量231亿平方米推算十一五末保障房累计总面积16亿平方米。十二五保障房全面提速,2015年底保障房累计总面积56亿平方米,年均增加8亿平方米,凭据十二五期间的保障房进展预测2016年和2017年的保障房增量,相加获得2017年城镇保障房累计面积为72亿平方米。可见,经过十二五加速期后,保障性住房建设正式驶入快车道,总量规模快速增长,笼罩面迅速扩大,未来继续提速的空间有限。

  图表9 2009-2015年城镇城镇保障房建设情况

  资料来源:k7在线娱乐住建部 如是金融研究院
  图表10 2017年城镇保障房累计总面积估算

  资料来源:k7在线娱乐住建部 如是金融研究院
  第三,小产权房约为73亿平方米,占比约为24%,未来如那边置惩罚其正当性是个棘手问题。2010年之前宣布全社会、城镇、农户三个口径的住房竣工面积指标,用全社会扣减城镇、农户可获得小产权面积,将1995 -2010年小产权房面积累加后为7.6亿平方米,相当于同期城镇住房竣工面积总量的8%,和全国工商联调研得出的数据基本一致。假定新增小产权房面积在同期城镇住房竣工面积总量中保持8%占比水平,可通过住房竣工面积(不含农户)指标倒推出各年的新增小产权房竣工面积,2008-2017年新增7亿小产权房。

  图表11 1995-2010年小产权房竣工面积估算

  数据来源:k7在线娱乐国家统计局 如是金融研究院 (单元:亿平方米 %)
  图表12 凭据8%占比倒推2011-2017年小产权房竣工面积

  数据来源:k7在线娱乐国家统计局 如是金融研究院 (单元:亿平方米 %)
  据领土资源部不完全统计,2007年以前,全国小产权房的面积已高达66亿平方米,加上新增的7亿小产权房,2017年城镇小产权房累计面积为73亿平方米,与保障房面积相当。需要注意的是,尽管小产权房总量较大,但从执法层面上看,小产权房并不正当,存在极大的执法风险。近年来,随着房价攀升,小产权房的价钱优势使其在政策高压下顽强生存,虽然中央三令五申严禁建设销售小产权房,但仍有不少人铤而走险,其中的风险值得警惕。

  第四,已购公房等房改存量住房约为41亿平方米,占比约为14%,未来这部门存量的革新升级也有较大的市场空间。通过总量扣减可获得已购公房面积等房改存量住房为41亿平方米,多为老旧住房,存在多种问题,无法满足城镇居民美好居住需求。住建部原副部长仇保兴曾指出,我国住房使用寿命只能约连续25-30年,已购公房等房改存量住房由于年限较长,亟待革新更新,成为未来房地产盘活存量的重要着力点,蕴含着巨大的市场空间。

  六、总结
  第一,我国城镇住房总量接近300亿平方米,城镇人均居住修建面积37平方米,基本到达小康社会住房尺度。

  第二,经过全球对比发现,我国人均住房面积依然偏低,不能说是过剩,尤其是考虑到中国特色的公摊面积后,未来另有相当的增长空间。

  第三,商品房未来是城镇住房的主力,但占比仍然较低,未到过剩的田地,未来另有生长空间。

  第四,保障房经过十二五加速期后,24%的占比已经不低,挤占了相当一部门土地市场,未来应该趋于稳定,否则可能会背离保低端、促民生的初衷。

  第五,小产权房存量已经很大,但正当性没有保障,未来如何去消化是个大问题。

  第六,已购公房等房改存量住房需要革新更新,也是未来房地产行业的一个重要市场。

  (本文作者介绍:民生证券研究院宏观研究员。)
(新.浪.财.经)
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